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COLUMN

コラム

2019.03.07

♯賃貸経営

[考察]賃貸経営を高稼働で維持し、黒字化するための対応策

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賃貸経営を行う以上、目指したいのは黒字経営だ。黒字化は、端的に言えば収入を増やし、支出を減らすことで実現できる。黒字であることは、融資を引き出す上でも重要な要素になるため、今回はそのための対応策について考えていきたい。

賃貸経営で黒字化を目指す

賃貸経営や不動産投資は、株や有価証券など他の金融資産と異なり、銀行の借入れを受けてスタートできるという利点がある。

一億総副業時代が叫ばれる中、毎日のように全国各地で、「不動産投資セミナー」が開催されているのは、サラリーマンや主婦を含め、多くの人々が賃貸経営や不動産投資に何らかの魅力を感じているからだろう。

しかしながら、昨年、女性専用シェアハウス運営会社、かぼちゃの馬車が経営破綻し、これを境に、融資先であった金融機関による口座残高の改ざんや書類のねつ造が発覚。サブリースを打ち切られた個人投資家たちが銀行に詰めかける事態に発展し、金融庁は、アパートローンを行う金融機関について厳しく指導する方針を発表した。これにより、新聞紙面をはじめ多数のマスコミが、金融機関による不動産投資への融資引き締めを報じた。

このように銀行が蛇口を締めているといっても、真水の現金を投じて不動産投資に乗り出す人は、ほとんどいないだろう。新築を建てる場合も、リフォームをする場合も、建物を売って他の物件に買い換える場合でも、銀行借入はつきもので、オーナーにとって、金融機関との付き合いは必要不可欠と言える。

このため、オーナーには、銀行から融資を得る「資金調達能力の高さ」が求められる。では銀行から見たとき、「融資をしたい」と思うオーナーとはどういった人なのだろうか。

要素はいくつかあるが、第一に冒頭、記した黒字であることが必須条件と言える。

すでに持っている物件が黒字かどうかを判断する目安は、次の計算式で求められる。

取引後の利益+減価償却費-元金=0

この数字がプラスになっていれば、黒字経営と言えるだろう。

掃き掃除やゴミ拾いなど費用をかけずに空室対策

では、どうすれば黒字経営を実現できるのだろうか。基本は高稼働を維持することだ。そのための方法として、費用をかけた空室対策リフォームやリノベーションがある。それ以外にも、日毎のメンテナンスは重要。定期的な清掃はプロに任せるにしても、一週間に一度の掃き掃除やゴミ拾い、花壇づくりや電球が切れていないかのチェックなどは簡単に、そして、費用をかけずにできる空室対策である。季節感を醸し出す演出として、エントランスに小物や花や植木鉢を置くのもいいだろう。

また、内見時の部屋のイメージを高めるためには、香りのあるアロマキャンドルを置いたり、ルームライトで明るく見せたりといったことが挙げられる。

経費を抑えて内部留保を厚く

定期的なリフォームを実施することは大切だが、黒字経営を実現するためには、経費を極力使わないことも同じくらい重要である。例えば、収入が1,000万円で支出が500万円だった場合、差し引き金額はプラス500万円で税金の110万円を引くと、手残りは390万円になる(税金は、所得税、住民税を想定)。

一方、同じ収入1,000万円でも支出を300万円に抑えれば、差し引き金額は700万円。税金の170万円がかかったとしても手残りは530万円になる計算だ。つまり、手残りは前者よりも140万円も多くなるのだ。

会社経営でも年々預金残高が積み上がっている会社は見栄えが良い。節税対策という名のもと、経費を目一杯使ってしまうより、税金は払っても内部留保を厚くして、銀行からの資金調達能力を高める方が得策と言える場合もある。

今年10月1日には、消費税が10%(※1)になり、5年ぶりの増税がやってくる。大規模な投資や設備のリニューアル、リフォームなどを検討されているオーナーは、早めの対策が好ましい。
(※1)経過措置として3月31日までに契約した場合、10月1日以降の引き渡しの案件でも8%の消費税が適用される。

一般の企業経営者同様、事業主であるオーナー自身が「ヒト・モノ・カネ」をしっかり把握しておくことが大切だ。特に「お金」の問題は、「税理士に全部お任せ」という人も多いが、オーナー自身がしっかり把握することが必要だろう。

(Hello News編集部)

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